Status Quo 2026: Wo stehen die Bauzinsen aktuell?
Wer in Nordschwaben den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung plant, blickt unweigerlich auf die Zinsentwicklung. Nach den dynamischen Schwankungen der vergangenen Jahre hat sich der Finanzierungsmarkt Anfang 2026 spürbar beruhigt. Finanzexperten sprechen von einer stabilen Marktphase, in der sich Käufer auf folgende Rahmenbedingungen einstellen können:
- Aktuelles Zinsniveau: Für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Bauzinsen derzeit im Durchschnitt zwischen 3,4 und 3,9 Prozent – abhängig von der individuellen Bonität und dem eingebrachten Eigenkapital.
- Ende der Nullzins-Illusion: Eine Rückkehr zu den historischen Tiefstwerten der vergangenen Dekade gilt auf absehbare Zeit als äußerst unwahrscheinlich; ein Abrutschen unter die 3-Prozent-Marke ist nicht in Sicht.
- Keine extremen Zinsspitzen: Die von vielen gefürchteten Ausreißer in Richtung der Fünf-Prozent-Marke sind ausgeblieben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hält die Leitzinsen weitgehend konstant, was dem Markt zusätzliche Ruhe verleiht.
- Neue Planungssicherheit: Die aktuelle „Seitwärtsbewegung“ der Zinsen bedeutet für künftige Bauherren und Käufer vor allem eines: endlich wieder verlässliche Zahlen für die eigene Kalkulation.
Die wichtigste Erkenntnis für das Jahr 2026 lautet zusammenfassend: Die Zinsen haben sich auf einem historisch betrachtet normalen Niveau eingependelt. Wer seine Finanzen im Vorfeld sauber strukturiert, findet aktuell gute und verlässliche Bedingungen, um den Traum vom Eigenheim zwischen Riesrand und Donautal in die Tat umzusetzen.
Diese gewonnene Stabilität ist ein entscheidender Vorteil für Familien im Landkreis Donau-Ries. Bevor man sich jedoch voller Vorfreude in die Objektbesichtigung stürzt, ist ein kostenloser Baufinanzierungsrechner, zum Beispiel von Baufi24, das wichtigste Werkzeug, um das persönliche Budget vorab ohne Risiko auszuloten. Mit wenigen Klicks lässt sich simulieren, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten, Zinsbindungen oder Tilgungssätze auf die konkrete monatliche Belastung auswirken, um herauszufinden, wie viel Haus man sich individuell zurzeit leisten kann.
Immobilienpreise in Nordschwaben: Nördlingen, Donauwörth und das Hinterland
Neben den aktuell stabilen Zinsen bestimmt vor allem der Kaufpreis, wie viel Haus am Ende realistisch finanzierbar ist. Der Immobilienmarkt im Landkreis Donau-Ries zeigt sich 2026 facettenreich. Während die absolute Hochpreisphase der frühen 2020er Jahre vorüber ist, bleiben die Werte in den gefragten Lagen auf einem beständigen Niveau.
Stadt vs. Land: Wo die Preise im Landkreis stabil bleiben
Die wirtschaftlichen Zentren des Landkreises geben beim Preisniveau traditionell den Takt vor. Die starke Infrastruktur, Schulen und große lokale Arbeitgeber sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage in den Städten, während das Umland preisliche Alternativen bietet.
- Die Zentren (Donauwörth & Nördlingen): In den begehrten Lagen der großen Kreisstädte bewegen sich die Quadratmeterpreise für gut erhaltene Bestandsimmobilien aktuell zwischen 2.600 und 3.600 Euro. Neubauten oder Objekte in absoluten Premiumlagen (wie etwa am Donauwörther Berg) rufen teils deutlich über 4.000 Euro pro Quadratmeter auf.
- Die mittleren Zentren: Wer räumliche Flexibilität mitbringt und sich auf gut angebundene Orte wie Oettingen, Monheim oder Wemding konzentriert, findet moderatere Konditionen. Hier liegen die Durchschnittspreise mit ca. 2.500 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter spürbar unter dem städtischen Top-Niveau. (Vorsicht Ausnahme: Rain am Lech ist durch die B16-Anbindung und die Nähe zu Ingolstadt preislich extrem angezogen und liegt fast auf Donauwörther Niveau).
- Das ländliche Hinterland: In den kleineren Ries-Gemeinden wie Maihingen, Alerheim oder auch rund um Harburg lassen sich beim reinen Kaufpreis oft sehr gute Angebote finden. Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 2.500 Euro sind hier für ältere Bestandshäuser durchaus üblich.
| Region / Gemeinde | Ø Quadratmeterpreis (Häuser, 2026) | Markteinordnung |
| Donauwörth | ca. 3.150 € – 3.550 € | Hochpreissegment (teuerste Stadt im Kreis) |
| Rain am Lech | ca. 3.380 € | Hochpreissegment (durch Nähe zu Ingolstadt) |
| Nördlingen | ca. 2.600 € – 3.000 € | Gehobenes Niveau (Altstadt teurer) |
| Wemding | ca. 2.550 € | Mittleres Preisniveau |
| Maihingen | ca. 2.450 € | Günstiges Umland |
| Harburg (Schwaben) | ca. 2.300 € – 2.400 € | Günstiges Umland |
Quelle: Die Werte basieren auf einer redaktionellen Auswertung aktueller Preisspiegel großer Immobilienportale (wie ImmoScout24 und Immowelt) sowie auf Marktberichten regional tätiger Makler im Landkreis Donau-Ries.
Neubau vs. Bestand: Die Sanierungsfalle vermeiden
Ein günstiger Kaufpreis auf dem Land darf Interessenten jedoch nicht übermütig machen. Der Markt in Nordschwaben wird 2026 maßgeblich vom energetischen Zustand der Gebäude diktiert. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die anhaltend hohen Energiekosten haben die Bewertungsmaßstäbe verschoben.
- Energieeffiziente Immobilien: Häuser der Energieeffizienzklassen A oder B sind extrem preisstabil. Sie bieten den neuen Eigentümern sofortige Kalkulationssicherheit bei den monatlichen Nebenkosten und bewahren ihren Wert langfristig.
- Ältere Bestandsbauten (Klassen F bis H): Bei unrenovierten Häusern aus den 60er- oder 70er-Jahren sind die Angebotspreise spürbar gesunken. Käufer haben hier eine exzellente Verhandlungsposition. Zwingende Voraussetzung ist jedoch ein großzügiger finanzieller Puffer für die energetische Sanierung (Heizungstausch, Dämmung, Fenster).
Ein vermeintlich billiges Haus auf dem Land kann sich ohne fachmännische Begutachtung als teures Großprojekt entpuppen. Die Devise lautet daher: Den Kaufpreis immer zuzüglich der voraussichtlichen Modernisierungskosten betrachten, um das Budget nicht zu überreizen.
Beispielrechnung: Wie viel Haus bekommt man für 2.000 Euro Rate?
Wenn die Rahmenbedingungen und die regionalen Quadratmeterpreise im Landkreis Donau-Ries geklärt sind, folgt der ultimative Realitätscheck. Für die meisten Familien ist weniger der absolute Bau- oder Kaufpreis entscheidend, sondern die monatliche Belastung durch den Kredit oder die Baufinanzierung. Eine gängige Zielmarke für ein gutes Doppelverdiener-Einkommen in unserer Region ist eine monatliche Kreditrate von 2.000 Euro. Doch wie viel Immobilie gibt es dafür im Jahr 2026?
Das Rechenbeispiel für 2026
Gehen wir von einer Familie aus, die 2.000 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufbringen kann und über Ersparnisse von 80.000 Euro (Eigenkapital) verfügt.
- Darlehenssumme: Bei einem angenommenen Zinssatz von 3,6 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % (Gesamtbelastung: 5,6 % pro Jahr) ergibt eine monatliche Rate von 2.000 Euro einen maximalen Kreditbetrag von rund 428.000 Euro.
- Gesamtbudget: Zählt man das Eigenkapital von 80.000 Euro hinzu, stehen insgesamt 508.000 Euro zur Verfügung.
- Abzug der Kaufnebenkosten: Von diesem Gesamtbudget müssen die Nebenkosten abgezogen werden. In Bayern haben Käufer den großen Vorteil einer vergleichsweise niedrigen Grunderwerbsteuer von 3,5 %. Hinzu kommen etwa 2,0 % für Notar und Grundbuchamt sowie (falls zutreffend) rund 3,57 % Maklercourtage. Das macht in Summe rund 9 % Nebenkosten.
Das Ergebnis: Das maximale Budget für den reinen Kaufpreis der Immobilie liegt bei dieser Rechnung bei etwa 465.000 Euro. Ein Blick auf unsere regionale Preistabelle zeigt: Für dieses Geld bekommt man in Donauwörth oder Nördlingen ein ordentliches Reihenhaus oder eine schöne Eigentumswohnung. In Umlandgemeinden wie Harburg oder Maihingen reicht dieses Budget hingegen gut für ein klassisches, freistehendes Einfamilienhaus – inklusive Puffer für erste Modernisierungen.
Wichtig: Die monatlichen Nebenkosten nicht vergessen
Mit der Überweisung der 2.000 Euro an die Bank ist das Haus jedoch noch nicht abbezahlt. Immobilienexperten aus der Region raten dringend dazu, neben der Kreditrate auch die laufenden Bewirtschaftungskosten realistisch einzuplanen. Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Versicherungen schlagen schnell mit 400 bis 500 Euro monatlich zu Buche.
Zudem sollte von Tag eins an eine monatliche Instandhaltungsrücklage (ca. 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter) gebildet werden, damit eine defekte Heizung in ein paar Jahren nicht zum finanziellen Fiasko wird.
Fazit: Der pragmatische Weg zum Eigenheim in Nordschwaben
Der Erwerb von Wohneigentum zwischen Lech und Ries erfordert heute mehr strategische Weitsicht als noch vor wenigen Jahren. Die gegenwärtige Marktphase punktet jedoch mit einer erfreulichen Verlässlichkeit. Wer bei der Standortwahl flexibel bleibt oder ungenutztes Potenzial in älteren Gebäuden erkennt, entdeckt in der Region weiterhin reizvolle Perspektiven.
Ein gesundes finanzielles Polster sowie die nüchterne Betrachtung aller dauerhaften Ausgaben bilden das Fundament eines sicheren Kaufs. Das Ziel vom eigenen Haus bleibt absolut erreichbar – es verlangt lediglich einen spitzeren Bleistift und smarte Tools wie der Finanzierungsrechner von Baufi24.
