Wer sich dieser Tage in den Neubaugebieten umsieht, wird vielleicht feststellen, dass es dort nicht mehr ganz so emsig zugeht, wie man es aus den zurückliegenden Jahren gewohnt war. Natürlich, einen gewissen Anteil daran trägt die Jahreszeit. Tatsächlich jedoch geht es hauptsächlich aus gänzlich anderen Gründen „gedämpfter“ zu und wurden in den zurückliegenden Monaten deutschlandweit reihenweise Immobilienprojekte zurückgeschraubt oder gleich gänzlich auf unbestimmte Zeit gestoppt. Sogar die Wohnungsbauziele der Bundesregierung wurden „krachend verfehlt“, wie es die Wohnungswirtschaft unlängst beklagte.

Doch woran liegt das? Wie konnte sich ein über faktisch die ganzen 10er und bisherigen 20er laufender Boom so rasant abkühlen? Immerhin schaffte es nach anfänglichen Befürchtungen nicht einmal die Pandemie, längerfristige Einbrüche zu verursachen. Die Gründe dafür sind äußerst vielschichtig, miteinander verwoben und nach jetziger Sichtweise auch nicht rasch wieder umkehrbar.

1. Die Sino-pandemische Schieflage

2020 und 2021 herrschte weltweite Einigkeit: Überall wurden Nationen und deren Baubranchen gleichstark von Corona und den Maßnahmen dagegen gehemmt. 2022 war jedoch ein Jahr des Umbruchs. Infolge der deutlich milderen Verläufe von Omikron und seinen verschiedenen Subvarianten konnte überall gelockert werden.

Überall, zumindest bis auf China. Seit Beginn der Pandemie hielt das Land an seiner drakonischen Lockdown-Politik fest. Es scheute sich nicht davor, ganze Millionenstädte abzuriegeln, in dem vielkritisierten Versuch, eine Null-Covid-Strategie zu verfolgen, die viele Experten als zum Scheitern verurteilt ansahen.

Erst ganz aktuell (Dezember 2022) beginnt China sehr zaghaft damit, die Weichen zu stellen, um von dieser Politik wegzukommen. Allerdings sind die Auswirkungen der monatelangen Schieflage überall zu spüren. China ist ein wichtiger global Player für Baumaterialien. Es ist beispielsweise der (mit riesigem Abstand) weltgrößte Zementhersteller und immerhin auf Rang 7 der größten Exporteure dieses so extrem wichtigen Baumaterials.

Chinas Lockdown-Politik sorgte für eine sozusagen künstliche Störung der Lieferketten, besonders 2022. Die allermeisten anderen Staaten hatten wieder gelockert und bauten deshalb wie gewohnt, jedoch konnte China vieles nicht wie gewohnt liefern.

2. Extreme Zinssteigerungen binnen kurzer Zeit

Es brauchte sicherlich kein BWL-Studium, um absehen zu können, dass die über viele Jahre betriebene Niedrigzinspolitik der EZB irgendwann enden musste. Sicherlich kann man zudem darüber diskutieren, ob die Eurowächter nicht schon viel früher hätten beginnen sollen, die Zinsen sehr zaghaft anzuheben, wie es ihre Kollegen der US-Zentralbank praktizierten.

So hingegen beließ die europäische Zentralbank den wichtigsten Leitzins im Haupt-Refinanzierungsgeschäft über acht lange Jahre hinweg komplett unangetastet – nur um ab Juli dieses Jahres regelrecht Hauruck-artig in vier Schritten auf derzeit 2,0 Prozent anzusteigen.

Nun mögen zwei Prozent sicherlich kein hoher Zinssatz sein. Selbst die davon abgeleiteten (= höheren) Zinsen im normalen Kreditgeschäft sind es nicht. Im Vergleich zu den zurückliegenden Jahren ist beides jedoch sehr wohl hoch. Direkt davon betroffen sind zwei Personengruppen, die für die Immobilienbranche wichtig sind:

1. Menschen, die sich nur in einem Niedrigzinsumfeld überhaupt das Geld für ein Haus leisten konnten. Tatsächlich macht hier bereits jede Nachkommastelle einen signifikanten Unterschied. Gerade jetzt, wo nicht nur die Zinsen teurer werden.
2. Personen, die in den vergangenen Jahren niedrigverzinste Kredite aufnahmen, aber nicht auf eine maximal lange Zinsbindung achteten – meist aus dem Wunsch heraus, noch etwas mehr sparen zu können. Kurzfristigere Darlehen sind schließlich günstiger als langfristig festgelegte.

Hieraus entsteht ein Dreifacheffekt:

1) Die Gruppe möglicher Hauskäufer und Bauherrn (egal ob privat, gewerblich oder öffentlich) wird grundsätzlich kleiner, weil viele sich aufgrund der höheren Zinsen freiwillig gegen Immobilien entscheiden.

2) Ebenfalls aufgrund der Zinsen fallen mehr Immobilienprojekte in einen potenziell risikoreichen Bereich. Diesen dürfen die Banken nicht selbst festlegen, sondern sie müssen anhand der stetig strenger werdenden Vorgaben der sogenannten Basler Akkorde bewerten. Nutznießer und oft einzige mögliche Helfer sind nicht dem Bankrecht unterliegende Spezialisten in Form von Private-Equity-Gesellschaften oder Fonds, die sogenanntes Mezzanine-Kapital vergeben – und daher eine unverzichtbare Stütze, speziell für die gewerbliche Immobilienentwicklung.

3) Seit dem Anheben der Leitzinsen müssen viele bisherige Gebäudebesitzer und -betreiber bangen, deren Schuld noch nicht restlos abgetragen ist. Konkret diejenigen mit der erwähnten kurzen Zinsbindung. In den kommenden Monaten und Jahren könnten deshalb viele Immobilien zwangsweise auf den Markt kommen, weil die bisherigen Besitzer die Anschlussfinanzierung nicht mehr stemmen können.

3. Überhitzter Gipfelpunkt der Immobilienpreise

Wenn Geld günstig ist, vergrößert sich der Kreis derjenigen, die sich einen Immobilienerwerb leisten können. Steigt deshalb die Nachfrage, dann steigen automatisch die Preise – nicht zuletzt deshalb, weil Deutschland schon seit vielen Jahren einen ständig dramatischer werdenden Personalmangel im gesamten Baugewerbe hat.

Dieses normale marktwirtschaftliche Prinzip vom knappen Angebot bei steigendem Bedarf führte zu einer paradoxen Lage:

• Zinsbezogen betrachtet waren Immobilien noch nie so günstig wie in den vergangenen zehn Jahren.
• Auf den Gesamtpreis bezogen gab es jedoch ebenfalls noch keine Phase, in denen Immobilien jeglicher Couleur so teuer waren.

In der Folge überhitzten sich die Preise. Konkret: Sie entfernten sich immer stärker vom Realwert der Immobilien. Schon Anfang 2022 warnte die Bundesbank, Immobilien seien streckenweise bis zu 40 Prozent überbewertet.

Hier sehen einige Experten derzeit ein besonderes Risko für einen starken und schnellen Verfall der Preise. Einfach, weil im Jahresverlauf 2022 zu den sowieso schon vielfach übertriebenen Immobilienpreisen noch weitere Teuerungen hinzukamen. Geschieht ein solcher Preisverfall plötzlich, stark und schnell, spricht man vom Platzen einer (Immobilien-) Blase.

Ob das aktuell geschieht, darüber sind sich Experten nicht einig. Just diese Unsicherheit bereitet der Immobilienbranche weiteren Kummer. Doch erneut könnte es Nutznießer geben: Diejenigen, die fallende Preise ausnutzen können.

4. Stark verringerte Attraktivität von Städten und Präsenzarbeit

Die Pandemie zwang dem zuvor eher wenig Homeoffice-affinen Deutschland diese Arbeitsweise auf – und zeigte vielen vorherigen Skeptikern, dass ihre Sorgen unbegründet waren.

In der Folge steht wenigstens teilweise Heimarbeit pro Woche heute ganz oben auf dem Wunschzettel vieler Arbeitnehmer. Das ist vor allem kritisch für denjenigen Teil der Immobilienbranche, der sich auf großstädtische Wohn- und generell Büro- und ähnliche Geschäftsimmobilien konzentriert.

Zwar scheint der noch Ende 2021 befürchtete Totalverfall, vor allem von Büroimmobilien, vorerst abgewendet und sind die Mieten stabil. Allerdings haben sich die Wachstumsprognosen vielerorts deutlich abgekühlt. Viele sehen zudem einen zweigeteilten Markt, bei dem vor allem Anbieter längerfristiger Mietobjekte die Leidtragenden sind

5. Enorm gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten

Die allermeisten Gebäude werden auf die eine oder andere Weise durch geliehenes Geld finanziert. Das gilt für unternehmerisch entwickelte Immobilien ebenso wie für typisches Wohneigentum.

In beiden Fällen muss demnach monatlich eine Summe X über einen Zeitraum Y zurückgezahlt werden, bis die Immobilie restlos abbezahlt wurde. Diese monatliche Belastung ist es, die der Branche derzeit unruhige Nächte bereitet:

• Bereits gebaute oder hinsichtlich ihrer Rentabilität durchgeplante Immobilien werden urplötzlich kritisch, weil die bisher kalkulierten Kostensätze nicht mehr passen, um einen rentablen Betrieb zu gewährleisten – und im Fall von Wohnmieten dürfen diese durch die Mietpreisbremse vielerorts nicht so angehoben werden, wie es für neuerliche Rentabilität nötig wäre.  
• Die hohen Lebenshaltungskosten machen es im Zusammenspiel mit den gestiegenen Zinsen für viele Menschen unattraktiv, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Zwar scheint die Inflation derzeit ein Plateau erreicht zu haben, allerdings ist die Vorsicht quer durch Deutschland extrem hoch.

Für sich allein wären sowohl die gestiegenen Zinsen als auch die generelle Inflation zu stemmen. In ihrer Kombination lasten sie allerdings schwer auf der gesamten Branche.

Hinzukommt: Dabei handelt es sich nicht nur um Schwierigkeiten aufseiten von Bauherrn und sonstigen Kunden. Die Inflation trifft alle, ebenso tun es die dramatisch hohen Energiepreise, insbesondere bei fossilen Energieträgern jeglicher Art.

Dadurch sind die Gestehungskosten für faktisch alles gestiegen, was bei Hausbau und Renovierung benötigt wird – und sei es nur deshalb, weil der Transport durch den hohen Dieselpreis deutlich teurer geworden ist. Allerdings steht dieser Faktor ebenfalls nicht allein, sondern bekommt noch mehr Schärfe durch den finalen Punkt auf der Liste:

6. Verschiedene Materialengpässe durch den Ukraine-Krieg

Der russische Feldzug gegen die Ukraine mag in physischer Hinsicht nur in diesen beiden Ländern zu spüren sein; besonders in der Ukraine. Was jedoch die Auswirkungen anbelangt, so bekommt Europa sehr vieles davon zu spüren.

Denn beide Nationen waren vor dem Krieg bedeutende Handelspartner des Kontinents. Russland nicht nur in Sachen Erdgas, sondern auch anderer Energieträger. Dazu verschiedene Produkte aus der Schwerindustrie – ähnlich wie die Ukraine.

Beide Nationen fallen derzeit längerfristig aus:

• Russland, weil das Land von der EU mit einer sehr umfassenden Liste von Sanktionen belegt wurde. Dadurch fällt es für Europa faktisch völlig als Lieferant aus.
• Ukraine, weil viele Menschen geflüchtet sind, zum Militär einberufen wurden, zu Tode kamen. Außerdem weil nicht nur viele Kämpfe in den wirtschaftlich besonders wertvollen Gebieten stattfinden, sondern weil Russland gezielt die gesamte ukrainische Infrastruktur angreift.

Die Folgen dürfte die Immobilienbranche noch lange spüren, selbst wenn morgen alle Kampfhandlungen beendet würden. Es ist schlicht nötig, Ersatz für teils seit Jahrzehnten bestehende, einstmals perfekt optimierte Lieferketten zu finden. Und wie das Beispiel Gas zeigt, waren Russland und die Ukraine schlicht für vieles die günstigsten Anbieter. Es wird also voraussichtlich lange nicht mehr zu einer solchen Konstellation kommen, in der der bisherige Boom gedeihen konnte.